AVM Sözlüğü: GLA, Çapa Kiracı, Ortak Gider ve Doluluk Oranı

Bir AVM sunumunda GLA, çapa kiracı veya doluluk oranı yazması, tarafların aynı şeyi ölçtüğü anlamına gelmez. Bu AVM sözlüğü, yatırımcıların, mülk sahiplerinin ve perakende markalarının kiralama görüşmelerinde karşılaştığı temel kavramları açıklar. Her tanımı, onu doğrulamak için bakılması gereken belgeyle birlikte değerlendirmek; alan, maliyet ve mağaza açılışına ilişkin beklentileri netleştirir.

GLA: kiralanabilir alan neyi kapsar?

GLA, İngilizce gross leasable area ifadesinin kısaltmasıdır. AVM bağlamında kiracıların münhasır kullanımına ayrılan kiralanabilir alanı anlatır. Mağaza satış alanının yanında, kullanılan ölçüm yöntemine ve kiralanan bölümün sınırlarına bağlı olarak mağazaya ait depo veya asma kat da hesaba girebilir. Bu nedenle GLA’yı yalnızca müşterinin gezdiği satış alanı olarak okumak doğru değildir.

Toplam inşaat alanı ise farklı bir göstergedir. Ortak koridorlar, teknik hacimler ve otoparklar nedeniyle bir projenin toplam büyüklüğü ile kiralanabilir alanı aynı olmayabilir. Ortak dolaşım alanlarını mağazaların GLA’sına kendiliğinden eklemeyin. Alan karşılaştırmasında ölçüm standardını, kullanılan sürümü, kat planını ve hangi bölümlerin dahil edildiğini kontrol edin; her AVM için geçerli sabit bir GLA/toplam alan oranı yoktur.

Çapa kiracı: yalnızca büyük mağaza mı?

Çapa kiracı, müşteri çekme gücü ve ziyaret amacı oluşturma potansiyeliyle AVM’nin ticari yapısında belirleyici rol üstlenen kiracıdır. Süpermarket, büyük mağaza, sinema veya başka bir güçlü konsept bu rolü taşıyabilir. Ancak geniş bir alan kiralamak tek başına çapa kiracı sayılmak için yeterli değildir.

Markanın hedef kitleyle uyumu, konumu, girişlerle ilişkisi ve komşu mağazalara sağlayabileceği ziyaret akışı birlikte değerlendirilir. Kavram belirli bir metrekareyi, kira indirimini veya ziyaretçi artışı garantisini ifade etmez. Kiracı karması kararında çapa mağazanın diğer kategorileri nasıl tamamladığı önemlidir.

Ortak gider: kira bedelinden ayrı bir kalem

Ortak gider, AVM’nin ortak kullanım ve işletme hizmetleriyle ilgili giderleri ifade eder. Temizlik, güvenlik ve ortak alanların enerji kullanımı gibi kalemler bu değerlendirmede karşılaşılan örneklerdir. Mağazanın kendi tüketimi, temel kira bedeli ve ortak gider payı hesapta ayrı izlenmelidir.

Türkiye’de AVM ortak giderlerinin kapsamı ve paylaştırılması mevzuata tabidir; yalnızca sözleşmede yazmasına bakarak her giderin kiracıya yansıtılabileceği varsayılmamalıdır. İncelemede giderin niteliği, dayanak belgeleri, dağıtım hesabı ve dönem sonu raporu birlikte ele alınmalıdır. Uluslararası bir dosyadaki service charge başlığını da kapsamını okumadan Türkiye’deki ortak gider uygulamasıyla birebir eşitlemeyin.

Doluluk oranı: kiralanmış alan mı, açık mağaza mı?

Doluluk oranı, hangi alanın veya birimlerin “dolu” sayıldığı belirtilerek hesaplanır. Alan bazlı kiralama doluluğunda, kiralanmış alanın aynı kapsamdaki toplam kiralanabilir alana oranı kullanılır. Faaliyetteki alan oranı ise müşteriye açık mağazaları gösterir. İmzalanmış sözleşme, mağazanın açıldığı anlamına gelmez.

Varsayımsal bir AVM’de toplam kiralanabilir alan 10.000 m², kiralanmış alan 8.000 m² ve açık mağazaların alanı 7.000 m² olsun. Aynı tarih ve alan tanımıyla kiralama doluluğu %80, faaliyetteki alan oranı %70 olur. Bunlar MG Global’in bir projesine ait sonuçlar veya piyasa hedefleri değildir. Mağaza adedine göre hesaplanan doluluk, farklı büyüklükteki birimleri eşit sayacağı için ayrıca etiketlenmelidir.

White box: teslim seviyesini belgeyle okuyun

White box, mağazanın belirli temel hazırlıkları yapılmış halde teslimini anlatmak için kullanılır. Ancak tek başına bu ifade; zemin, duvar, elektrik, iklimlendirme veya yangın sistemlerinin hangi seviyede tamamlandığını kesinleştirmez. Anahtar teslim, dekorasyonu bitmiş ve açılışa hazır mağaza anlamına gelmez.

Teknik teslim şartnamesinde malzeme ve yüzey durumunu, bağlantı noktalarını, kapasite değerlerini, testleri ve işlerin hangi tarafa ait olduğunu arayın. Kiracının tamamlayacağı işler, bütçe ve açılış takvimine etki eder. Teslim tutanağı ile sözleşmedeki teslim tarifinin aynı kapsamı göstermesi gerekir.

Teklifleri karşılaştırırken hangi belgeye bakılmalı?

Bir terimin tanımını bilmek ilk adımdır; teklifleri aynı ölçüm tarihi, alan kapsamı ve maliyet ayrımıyla karşılaştırmak ikinci adımdır. Aşağıdaki belge eşleştirmesi, görüşmede açıklığa kavuşturulacak noktaları toplar.

Bu kavramları projenizin kiralama, işletme ve kiracı karması kararlarıyla birlikte değerlendirmek için MG Global’in AVM danışmanlığı yaklaşımını inceleyebilirsiniz.