NOI (Net İşletme Geliri) Nedir?

NOI nedir? Net işletme geliri, gelir üreten bir gayrimenkulün belirli dönemdeki işletme gelirlerinden işletme giderleri çıkarıldığında kalan tutardır. İngilizce Net Operating Income ifadesinin kısaltmasıdır. Bir AVM’nin kira ve diğer gelirlerini günlük işletme maliyetleriyle birlikte değerlendirmeye yardımcı olur. Kredi yapısından bağımsız bu gösterge, mülk sahibinin elinde kalan nakdin veya şirketin net kârının doğrudan karşılığı değildir.

NOI nasıl hesaplanır?

NOI = Efektif brüt gelir − İşletme giderleri

Efektif brüt gelir, potansiyel kira gelirinden boşluk ve tahsilat kayıpları gibi düzeltmeler yapılıp uygun diğer mülk gelirleri eklendiğinde bulunan tutardır. Hesabın aylık mı yıllık mı olduğunu ve gerçekleşen verilere mi tahmine mi dayandığını baştan belirtin. Gelir ve giderler aynı dönemi, para birimini ve mülk kapsamını temsil etmelidir.

Başlangıç veriniz boşluk ve tahsilat kayıpları düşülmüş bir gelir rakamıysa aynı kaybı tekrar çıkarmayın. Tahakkuk esaslı rapor ile tahsilata dayalı raporu da açıklamasız karşılaştırmayın. Bir kira alacağının kayda girmesi, tutarın banka hesabına geçtiği anlamına gelmez.

Hangi gelir ve giderler hesaba katılır?

AVM’nin kira gelirleri, sözleşmeye göre doğan ciro kirası, otopark, reklam alanı ve benzeri mülk gelirleri hesaba girebilir. Mağazaların toplam satış cirosu ise AVM sahibinin geliri değildir. Ciro üzerinden kira alınıyorsa mülkün gelirine sözleşmenin tanımladığı kira tutarı yansır.

Güvenlik, temizlik, rutin bakım, mülk yönetimi, sigorta, işletmenin üstlendiği enerji giderleri ve gayrimenkule ilişkin vergiler tipik işletme giderleridir. Kredi anapara ve faiz ödemeleri, amortisman ve malikin gelir veya kurumlar vergisi standart mülk düzeyi NOI hesabında düşülmez. Büyük yenilemeler, kiracı dekorasyon katkıları ve kiralama komisyonları genellikle ayrıca değerlendirilir.

Ortak gider tahsilatlarını gelirde gösteriyorsanız karşılık gelen gideri de tutarlı biçimde hesaba katın. Hem tahsilatı gelir yazıp hem aynı gideri netleştirerek azaltmak sonucu şişirir. Yenileme rezervleri için raporlama ve kredi değerlendirme yöntemleri farklılaşabilir. Kullanılan tanımı belirtin; rezervi iki kez düşmeyin.

AVM için örnek NOI hesabı

Aşağıdaki tutarlar yalnızca hesaplama mantığını gösteren varsayımsal yıllık değerlerdir. Birim, herhangi bir ülkenin parası veya gerçek bir MG Global projesiyle ilişkilendirilmeyen “para birimi”dir.

İşletme giderlerinin 500.000 tutarındaki toplamı, kiracılara yansıtılan giderleri de içerir. Örnekte yenileme rezervi NOI’den düşülmemiştir. Böylece 1.400.000 − 500.000 = 900.000 sonucuna ulaşılır. Bu tutar kredi ödemelerinden, büyük yatırım harcamalarından ve malikin gelir vergilerinden önceki işletme sonucudur.

NOI, net kâr ve nakit akışı arasındaki fark

Net kâr; finansman, amortisman, vergiler ve şirket düzeyindeki diğer kalemlerden etkilenir. NOI ise tanımlanan mülkün işletmesine odaklanır. Aynı AVM, farklı kredi koşullarına sahip iki yatırımcı için aynı NOI’yi üretirken farklı miktarda kullanılabilir nakit bırakabilir.

Nakit akışını değerlendirirken borç servisi, yatırım harcamaları, kiralama giderleri, vergiler ve tahsilat-ödeme zamanlaması ayrıca incelenir. Bu nedenle yalnız NOI tutarına bakarak dağıtılabilecek kârı veya yatırımın geri dönüş süresini hesaplamak yeterli değildir.

NOI ve kapitalizasyon oranı nasıl ilişkilidir?

Kapitalizasyon oranı = Yıllık NOI / Gayrimenkul değeri

Doğrudan kapitalizasyonda ilişki ters çevrilerek değer yaklaşık olarak yıllık sürdürülebilir NOI’nin uygun kapitalizasyon oranına bölünmesiyle hesaplanabilir. Örnekteki 900.000 yıllık NOI sürdürülebilir kabul edilirse, yalnızca varsayım olarak seçilen %5 oran 18.000.000; %6 oran ise 15.000.000 değer üretir. Bu oranlar güncel piyasa verisi veya getiri vaadi değildir.

NOI ile kullanılan oran aynı gelir tanımına dayanmalıdır. Yeni açılmış, doluluğu hızla değişen veya büyük yenileme planlanan bir AVM’de tek yılın sonucunu bu formüle yerleştirmek yanıltıcı olabilir. Böyle durumlarda dönemsel nakit akışları ve proje riskleri daha ayrıntılı incelenir.

NOI raporu nasıl kontrol edilir?

Kira sözleşmeleri, kira dökümü, alacak yaşlandırması ve gider belgeleriyle raporu karşılaştırın. Kira indirimlerini, ücretsiz dönemleri, tek seferlik gelirleri ve bütçe sapmalarını açıklayın. “Gerçekleşen”, “bütçe” ve “istikrarlı işletme dönemi” rakamlarını ayrı gösterin. Yalnız bakım harcamalarını erteleyerek yükseltilmiş bir NOI, gelecekteki yenileme ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

MG Global Partner’ın AVM finansal raporlama hizmeti; kira gelirlerini, operasyonel giderleri, NOI’yi ve bütçe gerçekleşmelerini düzenli raporlarda bir araya getirir. Projeye uygun raporlama dönemini ve hesaplama kapsamını belirlemek, dönemler arasında anlamlı karşılaştırma yapmayı kolaylaştırır.