Санҷиши ҳамаҷониба пеш аз хариди маркази савдо маълумоти фурӯшандаро бо ҳуҷҷатҳои ҳуқуқӣ, даромади воқеӣ, шартномаҳо ва ҳолати бино муқоиса мекунад. Сармоягузор бояд бидонад, ки кадом маълумот тасдиқ шудааст, кадом саволҳо боз мондаанд ва пеш аз анҷоми аҳд чӣ бояд ҳал шавад. Рӯйхати кории due diligence ҳар масъаларо ба далел, мутахассиси масъул ва қарори харид мепайвандад.
Мавзуи харид ва доираи санҷишро муайян кунед
Аввал мушаххас кунед, ки аҳд кадом дороиҳоро фаро мегирад: бино ва ҳуқуқ ба замин, дороиҳои алоҳида, фаъолияти тиҷоратӣ ё саҳми ширкати соҳиби объект? Ҳангоми хариди саҳми ширкат қарзҳо, таърихи андоз, муносибатҳои меҳнатӣ ва кафолатҳои додаи он низ таҳлил мешаванд. Ҳангоми хариди мустақими амвол тартиби гузариши шартномаҳо, иҷозатҳо ва ӯҳдадориҳо алоҳида санҷида мешавад.
Харидор, ҳуқуқшинос, мушовири андоз, мутахассисони молия ва техникӣ ҳаҷми корро мувофиқа мекунанд. Давраи таҳлил, дастрасӣ ба объект, муҳлати ҳисобот ва тарафҳое, ки ба он такя мекунанд, хаттӣ муайян мешаванд. Ин мавод тартиби умумии корро пешниҳод мекунад. Оқибатҳои ҳуқуқии аҳди мушаххас бояд бо мутахассисони маҳаллӣ санҷида шаванд. Арзёбии маркази савдо ҳамаи ин таҳқиқотро иваз намекунад.
Кадом ҳуҷҷатҳо аз фурӯшанда дархост мешаванд?
Ҳуҷҷатҳоро дар ҳуҷраи электронии маълумот бо дастрасии назоратшаванда ҷамъ кунед. Сана, нусха ва шахси масъули ҳар файл маълум бошад. Шарҳи фурӯшанда, қайди расмӣ, шартномаи имзошуда ва мушоҳидаи ҷойиро аз ҳам ҷудо кунед. Ҳуҷҷати пешниҳоднашуда ҳамчун масъалаи кушода мемонад, на ҳамчун далели набудани хатар.
| Самти санҷиш | Далели дархостшаванда | Масъалаи муқоиса |
|---|---|---|
| Ҳуқуқ ва ваколат | Маълумоти ҷории бақайдгирӣ, кадастр ва ҳуҷҷатҳои ширкат | Фурӯшанда, объект, ҳудуд, ҳуқуқ ва маҳдудиятҳо |
| Иҷозат ва истифода | Нақшаҳои тасдиқшуда, ҳуҷҷатҳои сохтмон ва истифода | Мутобиқати истифодаи ҳуҷҷатӣ ва воқеӣ |
| Иҷорагирон | Феҳристи иҷора, шартномаҳо, созишномаҳои иловагӣ, таъминот | Даромад, муҳлат, ҳуқуқи қатъ ва имтиёзҳо |
| Молия | Ҳисоботҳо, сабтҳои муҳосибӣ, иқтибосҳои бонкӣ, муҳлати қарзҳо | Маблағи ҳисобшуда ва воридшуда дар як давра |
| Ҳолати техникӣ | Таърихи хизматрасонӣ, муоинаи ҷойӣ, хулосаҳои мутахассисон | Бехатарӣ, ивазкунӣ ва маҳдудияти муоина |
| Муҳит ва фаъолият | Сабтҳои экологӣ, суғурта, шартномаҳои хизматӣ, шикоятҳо | Ӯҳдадориҳо ва идомаи фаъолияти марказ |
| Сохтори аҳд | Ҳуҷҷатҳои қарз, андоз, баҳсҳо ва розигиҳои зарурӣ | Хатарҳое, ки харидор қабул мекунад |
Санҷиши ҳуқуқӣ: моликият, истифода ва гузариши ҳуқуқ
Рақами объект ва ҳудуди онро дар маълумоти бақайдгирӣ, нақшаҳо ва шартномаи харид муқоиса кунед. Оё таваққуфгоҳ, роҳҳои даромад, ҷойи борфарорӣ ва майдонҳои умумӣ ба аҳд дохиланд ё истифодаи онҳо аз ҳуқуқи шахсони сеюм вобаста аст? Ҳамаи майдони дар муаррифии фурӯшанда нишоншуда набояд худкор моликияти ӯ ё майдони иҷорашаванда ҳисоб шавад.
Агар гарав, маҳдудият ё зарурати гирифтани розигӣ бошад, тартиби ҳалли он, тарафи масъул ва далели лозим дар рӯзи анҷоми аҳд муайян мешаванд. Баҳсҳо, манфиати шахсони сеюм ва шартҳои иваз шудани соҳибмулк ё назорат низ таҳлил мешаванд. Тартиби як кишварро ба кишвари дигар худкор татбиқ накунед. Номуайянии ҷиддии ҳуқуқ ё истифода танҳо бо тахфифи нарх бартараф намешавад.
Феҳристи иҷора ва сифати даромад
Маълумоти иҷораро бо шартномаҳои имзошуда санҷед
Сабтҳои муҳими феҳрист бо шартнома ва ҳамаи иловаҳо муқоиса мешаванд. Санаҳои оғоз, анҷом ва қатъи пеш аз муҳлат, тағйири иҷорапулӣ, пардохт аз гардиш, давраҳои имтиёзнок, хароҷоти умумӣ ва корҳои соҳибмулк алоҳида навишта шаванд. Маблағ, эътибор ва гузариши депозитҳо ва кафолатҳо санҷида мешавад. Шартҳои иҷорагири калидӣ метавонанд ба ҳуқуқи дигар мағозаҳо низ таъсир расонанд.
Майдони ба иҷора додашуда, мағозаҳои воқеан фаъол ва иҷорагирони сари вақт пардохткунанда нишондиҳандаҳои гуногунанд. Дар ҳисоб кардани пуршавӣ майдони асосӣ муайян карда шавад. Барои шумораи боздидҳо, гардиши мағозаҳо ва рақобати атроф давраи ченкунӣ ва манбаи маълумотро нависед. Серодамии як рӯз устувории даромади солонаро тасдиқ намекунад.
Ҳисобшуда, ҷамъоваришуда ва даромади такроршаванда
Ҳисобномаҳо, воридоти бонкӣ ва қарзҳои муҳлатгузашта барои як давра муқоиса мешаванд. Даромади якдафъаина, имтиёзҳо, қарзҳои шубҳанок ва хароҷоти бар дӯши соҳибмулк бояд равшан бошанд. Таркиб ва ислоҳоти даромади софи амалиётӣ, NOI, шарҳ дода мешаванд. Хизматрасонии қарз ва навсозии калони асосӣ дар ҷараёни пулӣ ҷудо арзёбӣ мешаванд. Депозити баргардонидашаванда даромади одии иҷора нест.
Маълумоти барои ҳисоботи молиявии маркази савдо ҷамъшуда метавонад нуқтаи оғоз бошад. Аммо рақами ҷадвали идоракунӣ бе ҳуҷҷатҳои асосноккунанда тасдиқшуда ҳисоб намешавад. Агар даромад ба чанд иҷорагир вобаста бошад, таъсири баромадани онҳо, напардохтан ва давраи аз нав ба иҷора додан таҳлил мешавад.
Санҷиши техникӣ ва масъалаҳои экологӣ
Мутахассисон дар доираи мувофиқашуда бино, бом, рӯйпӯш, системаҳои муҳандисӣ, бехатарии сӯхтор, дастрасӣ ва таърихи хизматрасониро меомӯзанд. Муоинаи зоҳирӣ тасдиқи қобилияти борбардорӣ ё устувории сейсмикӣ нест. Ҷойҳои дастнорас ва озмоишҳои иловагӣ дар ҳисобот нишон дода мешаванд. Дар бораи хатари фаврии бехатарӣ ба масъул бе интизори ҳисоботи ниҳоӣ хабар дода мешавад.
Барои иваз кардани таҷҳизот хароҷот, вақт ва таъсир ба савдо якҷоя баррасӣ мешаванд. Истифодаи пешинаи замин, ифлосшавии эҳтимолӣ, обхезӣ, масрафи энергия ва иҷозатҳои экологӣ мутахассиси мувофиқ мехоҳанд. Стандарти санҷиши техникии RICS ва чаҳорчӯбаи хатарҳои экологӣ ва иҷтимоии IFC манбаъҳои методӣ мебошанд. Онҳо тасдиқи аккредитатсияи MG ё талаботи ҳатмӣ барои ҳар аҳд нестанд.
Чӣ гуна натиҷаҳоро ба қарори харид пайваст кардан мумкин аст?
Барои ҳар масъала далел, номуайянӣ, таъсири эҳтимолӣ ба даромад ё хароҷот, масъул, муҳлат ва меъёри ҳалшавӣ навишта мешавад. Мисоли шартӣ: буҷет иҷорапулии пурраро пешбинӣ мекунад, вале иловаи имзошуда муваққатан озод кардан аз иҷорапулиро иҷозат медиҳад. Ҷамъбасти шартнома, пешгӯии даромад ва нақшаи пулӣ бояд мувофиқ гарданд. Ин аҳди воқеии MG ё ҳисоби даромаднокӣ нест.
| Масъалаи ошкоршуда | Амали баррасишаванда | Далели қарор |
|---|---|---|
| Ҳуқуқ ё истифода тасдиқ нашудааст | Таҳлили ҳуқуқиро амиқ кардан; шарт гузоштан ё анҷомро ба таъхир андохтан | Хулосаи мутахассис ва қайдҳои зарурӣ |
| Феҳрист ба илова мувофиқ нест | Пешгӯии даромад ва таъсир ба арзёбиро ислоҳ кардан | Ҳуҷҷати имзошуда ва ҷадвали муқоисашуда |
| Иваз кардани таҷҳизоти муҳим лозим аст | Буҷет ва ҷадвали мустақили кор таҳия кардан | Ҳаҷми муайяни кор ва арзёбии қатъи савдо |
| Ҳуҷҷати асосӣ пешниҳод нашудааст | Масъаларо кушода мондан ва далел дархост кардан | Ҳолати «тасдиқнашуда» то гирифтани далел |
Тағйири нарх, ӯҳдадории фурӯшанда, таъминот ё нигоҳ доштани қисми пардохт бо ҳуқуқшинос ва мушовири андоз арзёбӣ мешавад. Як таъсирро дар модели даромад ва ислоҳи нарх дубора ҳисоб накунед. Агар хатар барои харидор қобили қабул набошад, имкони даст кашидан аз аҳд низ дар қарори ниҳоӣ ҷой дошта бошад.
Анҷоми аҳд ва супоридани идоракунӣ
Байни имзо ва анҷом мавҷудияти шартнома, қарз ё ҳодисаи навро бозсанҷӣ кунед. Тақсими даромад ва хароҷот, депозитҳо, кафолатҳо, калидҳо, дастрасӣ ба системаҳо ва ҳуҷҷатҳо ба рӯйхати супоридан дохил мешаванд. Масъул ва муҳлати корҳои кушода барои оғози идоракунии дороиҳои тиҷоратӣ бо маълумоти санҷидашуда кӯмак мекунанд.
Бо MG Global Partner дар доираи хариду фурӯши амволи ғайриманқули тиҷоратӣ объект, ҳуҷҷатҳои дастрас ва ҳамоҳангсозии корро баррасӣ кардан мумкин аст. Масъулияти ҳар даста аз аввал муайян шуда, натиҷаҳо ба як бастаи қарор барои сармоягузор ҷамъ мешаванд.
ChatGPT
Claude
Perplexity
Grok
