Savdo markazi due diligence tekshiruvi sotuvga qoʻyilgan obyektning huquqiy holati, daromadi, shartnomalari va texnik ahvolini birgalikda oʻrganadi. Xaridor sotuvchi taqdim etgan maʼlumotlarning qaysi biri hujjatlar bilan tasdiqlanganini, qaysi savollar ochiq qolganini bilishi kerak. Amaliy tekshiruv roʻyxati har bir masalani dalil, masʼul mutaxassis va bitim boʻyicha qaror bilan bogʻlaydi.
Avval xarid tarkibini va tekshiruv doirasini belgilang
Savdo markazini sotib olish bino va yerga boʻlgan huquqlarni, alohida aktivlarni, faoliyat yuritayotgan biznesni yoki mulkdor kompaniyadagi ulushni sotib olishni anglatishi mumkin. Kompaniya ulushi olinayotgan boʻlsa, uning qarzlari, soliq tarixi, xodimlar bilan munosabatlari va bergan kafolatlari ham oʻrganiladi. Aktiv sotib olinganda esa shartnomalar, ruxsatnomalar va majburiyatlarning oʻtish tartibi alohida tekshiriladi.
Ish hajmini investor, yurist, soliq maslahatchisi, moliyaviy va texnik mutaxassislar birgalikda kelishadi. Tahlil davri, obyektga kirish imkoniyati, hisobot muddati va undan foydalanadigan tomonlar yozma belgilanadi. Ushbu roʻyxat umumiy ish tartibini tushuntiradi; mahalliy huquqiy oqibatlarni tegishli mutaxassis tasdiqlashi kerak. Koʻchmas mulkni baholash ham barcha tekshiruvlarning oʻrnini bosmaydi.
Sotuvchidan qanday hujjatlar soʻraladi?
Hujjatlar kirish huquqi boshqariladigan elektron maʼlumotlar xonasida saqlansin. Har bir faylning sanasi, versiyasi va javobgar shaxsi boʻlsin. Sotuvchining izohi, rasmiy qayd, imzolangan hujjat va joyida kuzatilgan holat alohida belgilanadi. Hujjat berilmagan boʻlsa, masala tasdiqlanmagan holda ochiq qoladi.
| Yoʻnalish | Soʻraladigan dalil | Tekshiriladigan masala |
|---|---|---|
| Huquq va vakolat | Amaldagi reyestr va kadastr maʼlumotlari, korporativ hujjatlar | Sotuvchi, obyekt, chegaralar, huquqlar va yuklamalar mosligi |
| Ruxsat va foydalanish | Tasdiqlangan loyihalar, qurilish va foydalanish hujjatlari | Hujjatdagi va haqiqiy foydalanishning mosligi |
| Ijarachilar | Ijara reyestri, shartnomalar, qoʻshimcha kelishuvlar, taʼminotlar | Daromad, muddat, bekor qilish huquqi va imtiyozlar |
| Moliya | Hisobotlar, hisob registrlari, bank koʻchirmalari, qarzdorlik muddati | Bir davrdagi hisoblangan va tushgan mablagʻlar |
| Texnik holat | Taʼmirlash tarixi, joyida koʻrik, mutaxassis xulosalari | Xavfsizlik, almashtirish ehtiyoji va koʻrik cheklovlari |
| Atrof-muhit va boshqaruv | Ekologik hujjatlar, sugʻurta, xizmat shartnomalari, murojaatlar | Majburiyatlar va uzluksiz faoliyat talablari |
| Bitim tuzilmasi | Qarz, soliq, nizolar va zarur roziliklar haqidagi hujjatlar | Xaridor qaysi xatarlarni qabul qilishi |
Huquqiy tekshiruv: obyekt va sotuvchi vakolati
Reyestrdagi obyekt raqami, maydon va chegaralarni rejalar hamda bitim hujjatlari bilan solishtiring. Avtoturargoh, kirish yoʻllari, yuk tushirish joylari va umumiy hududlar sotuv tarkibiga kiradimi yoki ulardan foydalanish uchinchi shaxslarga bogʻliqmi? Taqdimotda koʻrsatilgan barcha maydon sotuvchiga tegishli yoki ijaraga berishga yaroqli deb qabul qilinmasligi kerak.
Garov, cheklov yoki rozilik talabi mavjud boʻlsa, uni hal qilish tartibi, masʼul tomon va bitim yakunida talab qilinadigan dalil yoziladi. Nizolar, uchinchi shaxslar huquqlari va mulkdor yoki nazorat oʻzgargandagi shartnoma shartlari ham tekshiriladi. Boshqa davlat amaliyotini avtomatik qoʻllash mumkin emas. Huquq yoki ruxsat etilgan foydalanishdagi jiddiy noaniqlik narx chegirmasi bilan bartaraf etilgan hisoblanmaydi.
Ijara portfeli va daromad sifatini tekshiring
Ijara reyestrini imzolangan hujjatlar bilan solishtiring
Muhim ijara yozuvlarini shartnoma va barcha qoʻshimchalar bilan taqqoslang. Boshlanish, tugash va muddatidan oldin bekor qilish sanalari, ijara haqini oshirish, aylanmadan ijara, imtiyozli davrlar, umumiy xarajatlar va mulkdor bajaradigan ishlar alohida qayd etiladi. Depozit va kafolatlarning miqdori, amal qilish muddati hamda oʻtkazilishi tekshiriladi. Yirik asosiy ijarachiga bogʻlangan shartlar boshqa doʻkonlarga ham taʼsir qilishi mumkin.
Ijaraga berilgan maydon, amalda ochiq doʻkonlar va oʻz vaqtida toʻlayotgan ijarachilar ulushi turli koʻrsatkichlardir. Bandlik hisobida qaysi maydon asos qilib olinganini koʻrsating. Tashriflar, savdo aylanmasi va raqobatchi obyektlar haqida maʼlumot yigʻilganda davr hamda manbani yozing. Bir kunlik gavjumlik butun yil daromadini isbotlamaydi.
Hisoblangan daromadni haqiqiy tushumdan ajrating
Hisob-faktura, bank tushumi va muddati oʻtgan qarzlarni bir davrda solishtiring. Bir martalik daromad, imtiyoz, undirilishi shubhali qarz va mulkdor zimmasida qoladigan umumiy xarajatlar koʻrinishi kerak. Sof operatsion daromad, yaʼni NOI tarkibi va tuzatishlari tushuntiriladi. Kredit toʻlovlari va yirik yangilash xarajatlari pul oqimida alohida baholanadi. Qaytariladigan depozit oddiy ijara daromadi emas.
Savdo markazi moliyaviy hisoboti uchun yigʻilgan maʼlumotlar tekshiruvga asos boʻlishi mumkin. Biroq boshqaruv jadvalidagi raqam birlamchi hujjatlarsiz tasdiqlangan hisoblanmaydi. Daromad bir necha ijarachiga bogʻliq boʻlsa, ularning chiqishi, toʻlovni kechiktirishi va qayta ijaraga berish davri modelda koʻrib chiqiladi.
Texnik va ekologik natijalarni ish rejasiga aylantiring
Mutaxassislar kelishilgan doirada bino, tom, fasad, elektr va mexanik tizimlar, yongʻin xavfsizligi, kirish imkoniyati va xizmat tarixini tekshiradi. Tashqi koʻrik konstruktiv mustahkamlik yoki zilzilabardoshlik xulosasiga teng emas. Kirib boʻlmagan joylar, taxminlar va zarur qoʻshimcha sinovlar hisobotda koʻrsatiladi. Shoshilinch xavfsizlik muammosi yakuniy hisobotni kutmasdan masʼul shaxsga yetkaziladi.
Uskunalarni almashtirish uchun xarajat, muddat va savdo faoliyatiga taʼsir birga baholanadi. Yerning avvalgi ishlatilishi, ifloslanish ehtimoli, suv bosishi, energiya sarfi va ekologik ruxsatlar tegishli mutaxassislarni talab qiladi. RICS texnik due diligence standarti va IFC ekologik va ijtimoiy xatarlar yondashuvi uslubiy manbalardir. Ularni tilga olish MG akkreditatsiyasini yoki har bir bitimga majburiy tatbiq etilishini anglatmaydi.
Topilmalarni xarid qarori bilan bogʻlang
Har bir muhim masala uchun dalil, noaniqlik, daromad yoki xarajatga taʼsir, javobgar, muddat va yopish mezoni belgilanadi. Faraziy misol: byudjet toʻliq ijara haqini kutmoqda, ammo imzolangan qoʻshimcha kelishuv vaqtinchalik ijara taʼtilini beradi. Shunda shartnoma xulosasi, daromad prognozi va pul rejasi oʻzaro moslashtiriladi. Bu MGning haqiqiy bitimi yoki investitsiya daromadliligi hisobi emas.
| Topilma | Koʻrib chiqiladigan chora | Qaror uchun dalil |
|---|---|---|
| Huquq yoki foydalanish tasdiqlanmagan | Huquqiy tahlilni chuqurlashtirish; yakunlash sharti qoʻyish yoki kechiktirish | Mutaxassis xulosasi va tegishli qaydlar |
| Reyestr qoʻshimcha kelishuvga mos emas | Daromad prognozini tuzatish va bahoga taʼsirini tekshirish | Imzolangan hujjat va solishtirilgan daromad jadvali |
| Muhim uskunani almashtirish kerak | Mustaqil byudjet va ish jadvalini tayyorlash | Aniq ish hajmi hamda faoliyat toʻxtashiga taʼsir |
| Asosiy hujjat yoʻq | Masalani ochiq qoldirib, qoʻshimcha dalil soʻrash | Dalil kelguncha “tasdiqlanmagan” holati |
Narxni tuzatish, sotuvchining majburiyati, taʼminot yoki toʻlovning bir qismini ushlab qolish imkoniyati yurist va soliq maslahatchisi bilan baholanadi. Bir xatar taʼsirini daromad modeli va narx tuzatishida ikki marta hisoblamang. Qabul qilib boʻlmaydigan xatar uchun bitimdan voz kechish imkoniyati ham qaror hujjatida boʻlishi kerak.
Bitim yakuni va boshqaruvga topshirish
Imzolash va yakunlash oraligʻida yangi shartnoma, qarz yoki hodisalar paydo boʻlganini qayta tekshiring. Ijara va xarajatlarni davrlar boʻyicha ajratish, depozitlar, kafolatlar, kalitlar, tizimga kirish va hujjatlarni topshirish yozma roʻyxatga kiritiladi. Ochiq vazifalarning egasi va muddati tijorat aktivlarini boshqarish ishini tekshirilgan maʼlumotlar bilan boshlashga yordam beradi.
MG Global Partner bilan tijorat koʻchmas mulki oldi-sotdisi boʻyicha obyekt, mavjud hujjatlar va tekshiruv doirasini muhokama qilish mumkin. Mutaxassislar masʼuliyati boshidan belgilanib, natijalar investor uchun yagona qaror hujjatida muvofiqlashtiriladi.
ChatGPT
Claude
Perplexity
Grok
