Fizibilite Raporu Nedir? AVM Projelerinde Fizibilite Nasıl Hazırlanır?

Fizibilite raporu, bir yatırımın belirli bir yerde, ölçekte ve bütçeyle uygulanabilir olup olmadığını inceleyen karar belgesidir. AVM projelerinde pazar talebini, kiracı potansiyelini, yatırım maliyetini ve işletme gelirlerini aynı çerçevede değerlendirir. İyi bir rapor, projeye devam etme, konsepti değiştirme, yatırımı aşamalara ayırma veya erteleme kararının hangi verilere dayandığını gösterir.

Bir arsanın yoğun bir bölgede bulunması ya da çevrede çok sayıda konut olması, tek başına başarılı bir alışveriş merkezi için yeterli değildir. Ziyaretçinin alışveriş alışkanlıkları, markaların lokasyona ilgisi, ulaşım koşulları ve kiracıların taşıyabileceği maliyet birlikte incelenmelidir.

Fizibilite raporu neden hazırlanır?

AVM yatırımı, inşaat tamamlanmadan önce önemli kaynak bağlanmasını gerektirir. Arsa, tasarım, altyapı, inşaat ve açılış hazırlıklarına yapılan harcamaların zamanlaması; kira gelirlerinin ne zaman başlayacağıyla uyumlu olmalıdır. Fizibilite, bu iki takvimi karşılaştırarak finansman ihtiyacını ve kritik varsayımları görünür kılar.

Çalışma; yatırımcı ve geliştiricinin kararına, ortaklarla yapılacak görüşmelere ve finansman başvurularına veri sağlar. Mevcut bir AVM’nin genişletilmesi veya yeniden konumlandırılması için de hazırlanabilir. Raporun kapsamı, alınacak karara göre belirlenir; her projede aynı tabloyu doldurmak yeterli olmaz.

AVM fizibilite raporunun temel bölümleri

Pazar, etki alanı ve rekabet analizi

Önce alışveriş merkezinin kimlere hizmet edeceği araştırılır. Etki alanı yalnızca haritada çizilen bir kilometre çemberi değildir. Yaya erişimi, toplu taşıma, araçla ulaşım süresi, fiziksel engeller ve rakip destinasyonlar birlikte değerlendirilir. Nüfusun yanında gelir yapısı, gündüz nüfusu, ziyaret nedenleri ve kategori bazındaki ihtiyaçlar incelenir.

Mevcut ve planlanan rakiplerin büyüklüğü, mağaza karması, fiyat konumu ve ulaşılabilirliği karşılaştırılır. İlanlarda görülen kira bedelleri ile gerçekleşmiş sözleşme koşulları ayrılır. Bu girdileri değerlendiren rekabet analizi, finansal modelde kullanılacak kira ve doluluk varsayımlarının gerekçesini oluşturur.

Konsept, kiralanabilir alan ve teknik koşullar

Hedef kitle belirlendikten sonra mağaza kategorileri, çapa kiracılar, yeme-içme ve eğlence alanları için bir ön dağılım hazırlanır. Toplam inşaat alanı ile kiralanabilir alan aynı kabul edilmez. Ortak dolaşım, teknik hacimler, otopark ve servis alanları gelir hesabına mağaza alanı gibi eklenmemelidir.

Arsanın kullanım koşulları, altyapı kapasitesi, teslim standardı ve uygulama takvimi ilgili uzmanlarla değerlendirilir. Bu inceleme, ayrıntılı mimari projelerin veya gerekli izinlerin yerine geçmez. Belirsiz kalan hususlar, maliyet ve süre üzerindeki olası etkileriyle rapora yazılır.

Yatırım bütçesi, işletme giderleri ve finansman

Arsa, inşaat, teknik sistemler, proje hizmetleri, açılış pazarlaması ve başlangıç işletme ihtiyacı ayrı kalemler olarak gösterilir. Kiracıya sağlanacak dekorasyon katkıları ve kiralama giderleri varsa kapsamları açıklanır. Beklenmeyen gider payı bir gerekçeye dayanmalı; eksik maliyet kalemlerini saklayan toplu bir tutar olmamalıdır.

Özkaynak ve kredi kullanım takvimi, ödemelerin yapılacağı dönemlerle eşleştirilir. Gelir ve giderler farklı para birimlerindeyse kur varsayımı belirtilir. Vergilerin, enflasyonun ve finansman maliyetinin modelde nasıl ele alındığı açıkça yazılır.

Fizibilite raporu nasıl hazırlanır? Adım adım süreç

1. Kararı ve kapsamı tanımlayın. Yeni yatırım, genişleme veya dönüşüm seçeneklerinden hangisinin inceleneceğini; raporun yatırımcıya mı, bankaya mı sunulacağını belirleyin.
2. Başlangıç verilerini toplayın. Konum, arsa bilgileri, planlar, alan tablosu, maliyet tahminleri, hedef açılış tarihi ve mevcut kiracı görüşmelerini derleyin. Eksik verileri ayrıca işaretleyin.
3. Pazar varsayımlarını sınayın. Rakip incelemesini, saha gözlemlerini ve marka görüşmelerini birlikte kullanın. Bir markanın ilgisini kesinleşmiş kira sözleşmesi gibi değerlendirmeyin.
4. Konsept ve alan dağılımını karşılaştırın. Mağaza büyüklükleri ile kategori karmasının kira, yatırım maliyeti ve işletme gideri üzerindeki etkisini inceleyin.
5. Dönemsel finansal modeli kurun. İnşaat harcamalarını, kademeli kiralamayı, açılışı ve işletme dönemini aynı zaman çizelgesinde gösterin.
6. Alternatif senaryoları değerlendirin. Kira, doluluk, yatırım maliyeti ve açılış tarihindeki değişiklikleri test edin. Sonucu etkileyen kritik eşikleri açıklayın.
7. Kararı ve koşullarını raporlayın. Sonuç, verilerle birlikte okunabilmelidir. Örneğin “şu kira düzeyi ve şu yatırım bütçesi altında yeniden değerlendirme gerekir” gibi koşullar görünür olmalıdır.

Gelir, NOI ve yatırım geri dönüşü nasıl değerlendirilir?

Kira geliri; alan, sözleşme koşulları, doluluk ve gelir başlangıç tarihleri üzerinden hesaplanır. Ciro kirası, otopark ve reklam gelirleri varsa ayrı varsayımlarla eklenir. Ortak gider tahsilatları ile ilgili giderlerin muhasebeleştirilmesi tutarlı olmalı; aynı tutar iki kez gelir veya gider yazılmamalıdır.

Net işletme geliri (NOI), gayrimenkulün boşluk ve tahsilat kayıpları hesaba katılmış işletme gelirinden işletme giderleri çıkarılarak değerlendirilir. Kredi anapara ve faiz ödemeleri ile yatırım harcamaları ayrı izlenir. Bu nedenle NOI, yatırımcıya kalan nakit veya muhasebe net kârıyla aynı gösterge değildir. İşletme sonrasında bütçe ile gerçekleşeni karşılaştıran AVM finansal raporlama çalışmaları, ilk varsayımların güncellenmesini destekler.

Geri ödeme süresi, yatırımın hangi dönemde nakit girişleriyle karşılandığını gösterir. Tek başına yeterli bir karar ölçütü değildir. Net bugünkü değer (NPV), nakit akışlarını seçilen iskonto oranıyla bugüne taşır. İç verim oranı (IRR) ise NPV’yi sıfıra eşitleyen orandır. Proje ile özkaynak getirisi, kullanılan nakit akışları ve finansman yaklaşımı belirtilmeden karşılaştırılmamalıdır.

Varsayımsal örnek: doluluk kira gelirini nasıl değiştirir?

Aşağıdaki hesap yalnızca yöntemi açıklamak içindir; piyasa kirası, MG Global proje sonucu veya getiri tahmini değildir. Kiralanabilir alanın 10.000 m², aylık ortalama baz kiranın 20 varsayımsal para birimi/m² olduğu ve doluluğun yıl boyunca sabit kaldığı kabul edilmiştir.

%80’den %70’e düşüş, bu varsayımlarla yıllık baz kirayı 240.000 para birimi azaltır. Hesap; kira muafiyetlerini, tahsilat kayıplarını, sözleşme bazındaki farkları ve işletme giderlerini içermez. Dolayısıyla sonuç NOI değildir. Gerçek modelde açılış sonrası kademeli doluluk ve her kiracının gelir başlangıcı ayrıca işlenir.

Fizibilite raporu örneği: içindekiler yapısı

Bir AVM raporu için aşağıdaki yapı başlangıç çerçevesi olabilir. Banka veya yatırımcı farklı bir format isteyebilir.

1. Yönetici özeti ve yatırım kararı.
2. Projenin tanımı, konumu, kapsamı ve veri tarihi.
3. Pazar, etki alanı ve rekabet incelemesi.
4. Konsept, kiralanabilir alan tablosu ve ön mağaza karması.
5. Teknik kısıtlar, uygulama takvimi ve yatırım bütçesi.
6. Kiralama varsayımları, işletme bütçesi ve nakit akışı.
7. Finansman yapısı ve getiri göstergeleri.
8. Senaryolar, duyarlılık analizi, riskler ve öneriler.
9. Veri kaynakları, hesaplama tabloları ve ekler.

Raporu teslim almadan önce hangi noktalar kontrol edilmeli?

Her önemli varsayımın kaynağı, tarihi ve sorumlusu belli olmalıdır. Aynı alan bilgisi kira tablosunda ve maliyet hesabında tutarlı kullanılmalı; aylık rakamlarla yıllık rakamlar karışmamalıdır. Bir değişkeni değiştiren duyarlılık analizi ile birden fazla varsayımı birlikte değiştiren senaryo analizi ayrı okunmalıdır.

Raporun sonunda yalnızca olumlu sonuç bulunması beklenmez. Yatırım ölçeğini küçültme, farklı konsept deneme veya yeni veri gelene kadar kararı erteleme seçenekleri de değerlendirilmelidir. Çalışmanın kapsamını belirlemek için MG Global’in AVM fizibilite raporu hizmetini inceleyebilir; konum, yaklaşık kiralanabilir alan ve mevcut proje belgeleri üzerinden hazırlık yapabilirsiniz.