Özbekistan ve Kazakistan'da AVM Yatırımı: Pazar, Süreç ve Fırsatlar

Özbekistan ve Kazakistan’da AVM yatırımı değerlendirirken ilk soru hangi ülkenin daha hızlı büyüdüğü değil, hangi projenin gerçek kiracı talebine dayanabildiğidir. Kazakistan yatırım seçenekleri arasında incelenirken Almatı ve Astana’yı; Özbekistan için ise Taşkent’i ayrı çalışma alanları olarak ele almak gerekir. Arsa, mevcut AVM ve proje şirketine ortaklık aynı yatırımın farklı isimleri değildir: her biri farklı belge, bütçe ve yönetim yetkisi gerektirir.

Bu rehber, iki pazarı karşılaştırmak ve bir yatırım fırsatını ilk incelemeden karar aşamasına taşımak için kullanılabilecek kontrol noktalarını açıklıyor. Ülke genelindeki gayrimenkul hareketliliği, tek başına belirli bir AVM’nin doluluğunu veya getirisini göstermez.

İki ülkeyi aynı yatırım tablosunda nasıl karşılaştırmalısınız?

Karşılaştırmaya proje kapsamını eşitleyerek başlayın. Taşkent’te yeni yapılacak bir merkez ile Almatı’da çalışan bir AVM’nin satın alınmasını yalnız metrekare fiyatıyla karşılaştırmak yanıltır. İlkinde inşaat ve kiralama takvimi, ikincisinde mevcut kira sözleşmeleri ve yenileme ihtiyacı belirleyicidir. Aynı para birimi, aynı değerlendirme tarihi ve aynı gider kapsamıyla hazırlanmış dosyalar isteyin.

Özbekistan’da yatırım: Taşkent verisini doğru okumak

Özbekistan’da yatırım araştırması yaparken konut, cadde mağazası ve alışveriş merkezi verilerini ayırın. Bir konut projesinin satış hızı, AVM kiracısının ödeyebileceği kirayı açıklamaz. Taşkent’te inceleyeceğiniz her merkez için açık mağazaları, kiralanmış fakat henüz açılmamış alanları ve boş birimleri ayrı kaydedin.

CMWP’nin 19 Haziran 2026 tarihli değerlendirmesi, Taşkent’te ticari gayrimenkulün yerel işletme bilgisi ve mülkiyet yapısıyla birlikte ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor. Bu bir danışman görüşüdür; belirli bir projenin performans kanıtı değildir. Yatırımcı açısından uygulanabilir soru şudur: Merkezin kiracı karması, ortak alanları ve işletme bütçesi üzerinde kim karar verecek?

Yeni geliştirme ve mevcut yapıyı dönüştürme

Boş arsada geliştirme, konsepti baştan kurma imkânı verir; buna karşılık altyapı, inşaat ve açılış öncesi finansmanı gerektirir. Mevcut bir ticari yapıyı dönüştürürken kolon aralıkları, kat yüksekliği, yükleme alanı ve dolaşım düzeni incelenmelidir. Düşük satın alma bedeli, yüksek dönüşüm maliyetiyle avantajını kaybedebilir.

Kazakistan AVM pazarı: Almatı ve Astana’yı ayrı incelemek

Kazakistan AVM pazarı için ülke genelinde tek bir kira veya doluluk varsayımı kurmayın. AIFC’nin Ağustos 2024 tarihli ticari gayrimenkul incelemesi, Almatı ve Astana’yı ayrı değerlendirir. Bu tarihli çalışma pazarın çerçevesini anlamaya yardımcı olabilir; bugünkü kiralama koşulları için güncel saha verisi gerekir.

Her iki şehirde de hedef alanın konut ve iş merkezleriyle ilişkisini, toplu taşımayı, araç girişlerini ve mevsimsel işletme ihtiyaçlarını inceleyin. Yakında duyurulmuş projeler için “planlandı”, “inşaatta” ve “faaliyette” ayrımı yapın. Henüz açılmamış bir merkezi mevcut rakip gibi saymak da olası yeni arzı tamamen dışlamak da değerlendirmeyi bozabilir.

Şehir ve lokasyon karşılaştırmasını AVM rekabet analizi ile desteklemek, yatırımın hangi müşteri ihtiyacına cevap vereceğini somutlaştırır. Çalışma yalnız rakip listesi değil, farklılaşma gerekçesi üretmelidir.

Yatırıma giriş biçimi ve yerel ortak seçimi

Mevcut varlığı satın almak, proje şirketine ortak olmak veya yeni geliştirmeye katılmak arasında seçim yaparken kontrol yetkilerini açıkça tanımlayın. Kiracı seçimi, borçlanma, bütçe değişikliği, bağlantılı şirketlerden hizmet alımı ve satış kararları kimin onayını gerektirecek? Ortakların katkıları para, arsa veya hizmet ise bunların değerlemesi ve teslim koşulları belgelenmelidir.

Yerel ortağı yalnız referans sunumuyla değerlendirmeyin. Tamamlanan işlerdeki rolünü, şirket kayıtlarını, finansal yükümlülüklerini ve projede kullanacağı ekibi inceleyin. Mülkiyet, kullanım hakları, izinler, vergi ve para transferi koşulları için seçilen işlem yapısına özel yerel hukuk ve vergi incelemesi alın. Bir ülkeye ait koşulları diğerine uygulamayın.

Kira teklifinden yatırım kararına giden hesap

İlan kirası ile sözleşmede tahsil edilecek kira aynı olmayabilir. Teklifleri birim büyüklüğü, kat, teslim durumu, para birimi, vergi, ortak gider ve kirasız dönem bilgileriyle karşılaştırın. Ana kiracıyla küçük mağazanın kirasını tek ortalamada toplamak yerine kiracı gruplarını ayrı modelleyin.

Gelir tahmininde açılış sonrası doluluk artışını ve tahsilat zamanını dikkate alın. Gider tarafında işletme maliyetleri, kiracı teşvikleri, bakım ve yenileme yatırımları bulunmalıdır. Kur değişimi, gecikme ve daha yavaş kiralama birlikte gerçekleştiğinde nakit ihtiyacının ne olacağını ayrıca hesaplayın. Borç ödemesinden önceki işletme geliri, yatırımcıya dağıtılabilir nakit değildir.

Bu varsayımları AVM yatırım fizibilitesi içinde birleştirirken her girdiye kaynak, tarih ve sorumlu ekleyin. Kararı en fazla değiştiren veri doğrulanmamışsa, modelin tek bir getiri oranı üretmesi belirsizliği ortadan kaldırmaz.

Karar öncesinde tamamlanacak yatırım dosyası

• Taşınmazın ve işlem yapılacak şirketin belgeleri; açık kalan hukuki konular.
• Şehir, lokasyon ve rakip karşılaştırması; saha çalışmasının tarihi.
• Kiracı görüşmeleri, yazılı teklifler ve imzalı sözleşmelerin ayrı listeleri.
• İnşaat veya yenileme bütçesi, altyapı koşulları ve bağımsız teknik inceleme.
• Temel ve olumsuz senaryolar; finansman açığı ve ek sermaye sorumluluğu.
• Yönetim yetkileri, raporlama takvimi ve yatırımın çıkış seçenekleri.

Dosyanın sonunda yalnız “yatırım yapılabilir” sonucu bulunmamalı. Devam etmek için hangi koşulların tamamlanacağı, hangi verinin tekrar inceleneceği ve hangi durumda projenin durdurulacağı yazılmalıdır. Özbekistan veya Kazakistan’daki projenizi bu çerçevede değerlendirmek için MG Global Partner’ın AVM danışmanlığı yaklaşımını inceleyebilirsiniz.

Kaynaklar

• CMWP: Taşkent gayrimenkul piyasasına ilişkin değerlendirme, 19 Haziran 2026.
• AIFC: Kazakistan ticari gayrimenkul ve REIT piyasası incelemesi, Ağustos 2024; tarihsel çerçeve.