NOI (чистый операционный доход)

NOI — чистый операционный доход объекта недвижимости за определённый период: операционные доходы за вычетом операционных расходов. Аббревиатура происходит от Net Operating Income. Для торгового центра показатель связывает аренду и другие доходы объекта с затратами на его работу. Он помогает оценить результат без влияния структуры кредита, но не равен чистой прибыли компании или деньгам, доступным собственнику.

Как рассчитать NOI

NOI = Действительный валовой доход − Операционные расходы

Чтобы получить действительный валовой доход, потенциальную аренду корректируют на потери от незанятых площадей и неплатежей, затем добавляют соответствующие прочие доходы объекта. Укажите период: месяц или год, а также характер данных: факт или прогноз. Доходы и расходы должны относиться к одному периоду, валюте и объекту.

Если исходная выручка уже учитывает вакантность и неплатежи, повторно вычитать их нельзя. Отдельно обозначайте кассовый метод и метод начисления. Начисленная арендная плата ещё не означает поступление денег на счёт.

Какие доходы и расходы учитывать

В расчёт могут входить аренда, предусмотренная договором плата с оборота, доходы от парковки и рекламных площадей. Общий товарооборот магазинов не является доходом владельца ТЦ. При аренде с оборота учитывают именно сумму аренды по условиям договора, а не всю выручку магазина.

К операционным расходам обычно относят охрану, уборку, текущее обслуживание, управление объектом, страхование, коммунальные затраты собственника и налоги на имущество. В стандартном NOI объекта не вычитают погашение кредита, проценты, амортизацию и налог на прибыль собственника. Крупные капитальные работы, вклад в отделку помещений арендаторов и комиссии за заключение договоров обычно рассматриваются отдельно.

Если возмещения эксплуатационных расходов включены в доходы, соответствующие затраты должны последовательно отражаться в расходах. Нельзя одновременно прибавить возмещение к выручке и уменьшить на него ту же статью затрат. Подход к резервам на замену оборудования может отличаться в инвестиционном отчёте и банковском расчёте. Укажите методику и исключите двойное вычитание резерва.

Пример расчёта для торгового центра

Ниже приведены условные годовые суммы в денежных единицах. Это учебный пример, а не показатели конкретного рынка или проекта MG Global.

В общие расходы 500 000 уже включены затраты, возмещаемые арендаторами. Резерв на замену оборудования в этом примере из NOI не вычитается. Получаем 1 400 000 − 500 000 = 900 000 до обслуживания долга, крупных капитальных затрат и налога на прибыль собственника.

Чем NOI отличается от чистой прибыли и денежного потока

На чистую прибыль влияют финансирование, амортизация, налоги и другие статьи компании. NOI описывает работу определённого объекта. Одинаковый торговый центр при разных условиях кредита может давать инвесторам одинаковый NOI, но разный объём свободных денег.

Для анализа денежного потока отдельно рассматривают обслуживание долга, капитальные затраты, расходы на привлечение арендаторов, налоги и сроки поступлений и платежей. По одному NOI нельзя определить сумму распределения инвесторам или срок окупаемости вложений.

Связь NOI со ставкой капитализации

Ставка капитализации = Годовой NOI / Стоимость объекта

При прямой капитализации ориентировочную стоимость получают делением устойчивого годового NOI на подходящую ставку. Если 900 000 из примера принять за устойчивый доход, условная ставка 5% даст 18 000 000, а 6% — 15 000 000. Это учебные допущения, а не актуальные рыночные ставки или обещание доходности.

Ставка и NOI должны соответствовать одной методике дохода. Единственный год работы недавно открытого ТЦ, объекта с меняющейся заполняемостью или предстоящей реконструкцией может быть непоказательным. В таких случаях подробнее изучают будущие денежные потоки и риски.

Как проверить отчёт по NOI

Сопоставьте расчёт с договорами аренды, реестром начислений, задолженностью по срокам и документами по расходам. Объясните скидки, арендные каникулы, разовые доходы и отклонения от бюджета. Разделяйте фактический, бюджетный и стабилизированный показатели. Отложенный ремонт может улучшить текущий NOI, но не отменяет будущих затрат.

В рамках услуги MG Global Partner отчетность управляющей компании объединяет арендные доходы, операционные расходы, NOI и исполнение бюджета. Согласованные период и состав расчёта помогают сравнивать результаты на единой основе.