NOI дегеніміз не: таза операциялық кіріс қалай есептеледі

Таза операциялық кіріс, яғни NOI — белгілі бір кезеңде жылжымайтын мүліктен түскен операциялық кірістен оны пайдалану шығындарын шегергендегі сома. Атауы ағылшын тіліндегі Net Operating Income тіркесінен алынған. Сауда орталығында ол жалдау және басқа мүлік кірістерін күнделікті шығындармен бірге бағалауға көмектеседі. Көрсеткіш несие құрылымынан бөлек есептеледі, бірақ компанияның таза пайдасына немесе иесінің қолындағы бос ақшаға тең емес.

NOI есептеу формуласы

NOI = Тиімді жалпы кіріс − Операциялық шығындар

Тиімді жалпы кірісті табу үшін ықтимал жалдау кірісінен бос алаңдар мен төленбеген төлемдерге байланысты шығындарды шегеріп, өзге тиісті мүлік кірістерін қосады. Айлық не жылдық кезеңді және нақты дерек не болжам қолданылғанын көрсетіңіз. Кіріс пен шығын бір кезеңге, валютаға және объектіге қатысты болуы керек.

Бастапқы кіріс сомасында бос алаңдар мен төлем жинаудағы жоғалтулар ескерілсе, оларды қайта шегермеңіз. Есептеу әдісі мен ақша түсуіне негізделген әдісті де ажыратыңыз. Жалдау ақысының есептелуі оның банк шотына түскенін білдірмейді.

Қандай кірістер мен шығындар ескеріледі?

Жалдау ақысы, шартта көзделген сауда айналымына байланысты жалдау төлемі, автотұрақ пен жарнама кірістері есепке кіруі мүмкін. Дүкендердің жалпы сауда айналымы орталық иесінің кірісі емес. Айналымға негізделген шартта тек келісілген жалдау төлемі есептеледі.

Күзет, тазалау, ағымдағы жөндеу, мүлікті басқару, сақтандыру, меншік иесі төлейтін коммуналдық қызметтер және мүлік салығы әдеттегі операциялық шығындарға жатады. Объект деңгейіндегі стандартты NOI есебінде несие негізгі сомасы мен пайызы, амортизация және иесінің табыс салығы шегерілмейді. Ірі күрделі жұмыстар, жалға алушының үй-жайын жабдықтауға үлес және жалдау мәмілесінің комиссиялары әдетте бөлек қаралады.

Ортақ шығындардың өтемін кіріске қоссаңыз, сәйкес шығындарды да бірізді көрсетіңіз. Өтемді кіріске қосып, сол соманы шығыннан да азайту нәтижені жасанды көтереді. Жабдықты ауыстыру резерві инвестициялық есепте және банктің бағалауында әртүрлі қарастырылуы мүмкін. Әдісті ашып көрсетіп, резервті екі рет шегермеңіз.

Сауда орталығы үшін есептеу мысалы

Төмендегі жылдық сомалар шартты ақша бірлігімен берілген. Олар нақты нарықтың немесе MG Global жобасының нәтижесі емес.

500 000 шығынның құрамына жалға алушылар өтейтін шығындар да кіреді. Бұл мысалда ауыстыру резерві NOI сомасынан шегерілмеген. Нәтиже: 1 400 000 − 500 000 = 900 000. Бұл қарызға қызмет көрсетуге, ірі күрделі шығындарға және меншік иесінің табыс салығына дейінгі көрсеткіш.

NOI, таза пайда және ақша ағынының айырмасы

Таза пайдаға қаржыландыру, амортизация, салық және компанияның өзге баптары әсер етеді. NOI нақты объектінің жұмысын көрсетеді. Бірдей сауда орталығы несие шарттары әртүрлі екі инвесторға бірдей NOI, бірақ әртүрлі бос ақша бере алады.

Ақша ағынын бағалағанда қарыз төлемдері, күрделі шығындар, жалға беруге қатысты шығындар, салық және түсім мен төлем мерзімдері жеке қаралады. Тек NOI арқылы инвесторларға бөлінетін соманы немесе салымның өтелу мерзімін анықтау жеткіліксіз.

NOI және капитализация мөлшерлемесі

Капитализация мөлшерлемесі = Жылдық NOI / Мүлік құны

Тікелей капитализацияда шамаланған құн тұрақты жылдық NOI сомасын тиісті мөлшерлемеге бөлу арқылы табылады. Мысалдағы 900 000 тұрақты деп қабылданса, тек түсіндіру үшін алынған 5% мөлшерлеме 18 000 000, ал 6% мөлшерлеме 15 000 000 құн береді. Бұл ағымдағы нарық мөлшерлемелері де, кірістілік уәдесі де емес.

NOI мен мөлшерлеме кірістің бірдей анықтамасына негізделуі керек. Жаңадан ашылған, толымдылығы тез өзгеретін немесе ірі қайта жаңарту жоспарланған орталықтың бір жылы қалыпты жағдайды көрсетпеуі мүмкін. Мұндайда кезеңдер бойынша ақша ағыны мен тәуекелдер тереңірек талданады.

NOI есебін қалай тексеру керек?

Есепті жалдау шарттарымен, жалдау тізілімімен, мерзімі бойынша дебиторлық берешекпен және шығын құжаттарымен салыстырыңыз. Жеңілдіктерді, жалдау ақысыз кезеңдерді, бір реттік кірістерді және бюджеттен ауытқуды түсіндіріңіз. Нақты нәтиже, бюджет және тұрақтанған кезең болжамын бөлек көрсетіңіз. Жөндеуді кейінге қалдыру ағымдағы NOI сомасын жақсартуы мүмкін, бірақ болашақ шығынды жоймайды.

MG Global Partner ұсынатын сауда орталығының қаржылық есептілігі қызметі жалдау кірісін, операциялық шығындарды, NOI мен бюджет орындалуын тұрақты есептерде біріктіреді. Есеп кезеңі мен құрамын алдын ала келісу нәтижелерді бір негізде салыстыруға көмектеседі.