NOI деген эмне: таза операциялык киреше

Таза операциялык киреше, же NOI — белгилүү бир мезгилде кыймылсыз мүлктүн операциялык кирешесинен аны иштетүү чыгымдары алынгандан кийинки сумма. Аталышы англисче Net Operating Income дегенден чыккан. Соода борборунда бул көрсөткүч ижара жана башка мүлк кирешелерин күнүмдүк чыгымдар менен бирге баалоого жардам берет. Ал кредиттин түзүмүнөн өзүнчө эсептелет, бирок компаниянын таза пайдасына же ээсинин колундагы бош акчага тең эмес.

NOI эсептөө формуласы

NOI = Натыйжалуу дүң киреше − Операциялык чыгымдар

Натыйжалуу дүң кирешени табууда мүмкүн болгон ижара кирешесинен бош аянттар жана өндүрүлбөгөн төлөмдөр боюнча жоготуулар алынат, тиешелүү башка мүлк кирешелери кошулат. Айлык же жылдык мезгилди, иш жүзүндөгү көрсөткүч же болжол колдонулганын белгилеңиз. Киреше менен чыгым бир мезгилге, валютага жана объектке тиешелүү болушу керек.

Баштапкы киреше суммасында бош аянттар жана төлөм жоготуулары эске алынган болсо, аларды кайра кемитпеңиз. Эсептөө ыкмасы менен акчанын түшүшүнө негизделген ыкманы айырмалаңыз. Ижара акысы эсепке жазылганы анын банк эсебине түшкөнүн билдирбейт.

Кайсы кирешелер жана чыгымдар эсепке кирет?

Ижара акысы, келишимде каралган соода жүгүртүүгө байланыштуу ижара төлөмү, унаа токтотмо жана жарнама кирешелери кириши мүмкүн. Дүкөндөрдүн жалпы сатуусу борбор ээсинин кирешеси эмес. Жүгүртүүгө жараша ижара алынганда келишимдеги ижара суммасы гана эсептелет.

Күзөт, тазалоо, күнүмдүк оңдоо, мүлктү башкаруу, камсыздандыруу, ээси төлөгөн коммуналдык кызматтар жана мүлк салыгы кадимки операциялык чыгымдарга кирет. Объект деңгээлиндеги стандарттуу NOI эсебинде кредиттин негизги карызы менен пайызы, амортизация жана ээсинин пайда салыгы кемитилбейт. Ири капиталдык иштер, ижарачынын жайын жасалгалоого салым жана ижара бүтүмүнүн комиссиялары адатта өзүнчө каралат.

Жалпы чыгымдарды ижарачылардын ордун толтуруусу киреше катары көрсөтүлсө, тиешелүү чыгымдар да ырааттуу киргизилиши керек. Бир төлөмдү кирешеге кошуп, ошол эле чыгымды да азайтуу натыйжаны ашырып көрсөтөт. Жабдууну алмаштыруу резерви инвестордун отчётунда жана банктын баалоосунда ар башка каралышы мүмкүн. Ыкманы көрсөтүп, резервди эки жолу кемитпеңиз.

Соода борбору үчүн эсептөө мисалы

Төмөнкү жылдык суммалар шарттуу акча бирдигинде берилген. Алар белгилүү өлкөнүн рыногуна же MG Global долбоорунун чыныгы натыйжасына тиешелүү эмес.

500 000 чыгымга ижарачылар ордун толтурган чыгымдар да киргизилген. Бул мисалда алмаштыруу резерви NOI суммасынан кемитилген эмес. Натыйжа: 1 400 000 − 500 000 = 900 000. Бул карыз төлөмдөрүнө, ири капиталдык чыгымдарга жана ээсинин пайда салыгына чейинки көрсөткүч.

NOI, таза пайда жана акча агымынын айырмасы

Таза пайдага каржылоо, амортизация, салыктар жана компаниянын башка беренелери таасир этет. NOI белгилүү мүлктүн ишин көрсөтөт. Бирдей соода борборун ар башка кредит шарттары менен алган эки инвестордо NOI бирдей болуп, бош акчанын көлөмү айырмаланышы мүмкүн.

Акча агымын баалоодо карызды тейлөө, капиталдык чыгымдар, ижарага берүү чыгымдары, салыктар жана түшүүлөр менен төлөмдөрдүн убактысы өзүнчө каралат. Жалгыз NOI аркылуу инвесторлорго бөлүнчү сумманы же салымдын өзүн актоо мөөнөтүн аныктоо жетишсиз.

NOI жана капиталдаштыруу коэффициенти

Капиталдаштыруу коэффициенти = Жылдык NOI / Мүлктүн наркы

Түз капиталдаштырууда болжолдуу нарк туруктуу жылдык NOI суммасын ылайыктуу коэффициентке бөлүү менен табылат. Мисалдагы 900 000 туруктуу деп кабыл алынса, түшүндүрүү үчүн гана алынган 5% коэффициент 18 000 000, ал эми 6% коэффициент 15 000 000 нарк берет. Бул учурдагы рыноктук көрсөткүчтөр же киреше убадасы эмес.

NOI менен коэффициент кирешенин бирдей аныктамасына таянышы керек. Жаңы ачылган, толушу тез өзгөргөн же ири реконструкция күтүлгөн борбордун бир жылдык жыйынтыгы жетишсиз болушу мүмкүн. Мындайда мезгилдер боюнча акча агымы жана тобокелдиктер тереңирээк каралат.

NOI отчётун кантип текшерүү керек?

Эсепти ижара келишимдери, ижара реестри, мөөнөтү боюнча бөлүнгөн дебитордук карыз жана чыгым документтери менен салыштырыңыз. Жеңилдиктерди, ижара акысыз мезгилдерди, бир жолку кирешелерди жана бюджеттен четтөөлөрдү түшүндүрүңүз. Иш жүзүндөгү, бюджеттик жана туруктуу иштөө мезгилинин болжолун өзүнчө көрсөтүңүз. Оңдоону кийинкиге калтыруу бүгүнкү NOI көрсөткүчүн жакшыртса да, келечектеги чыгымды жок кылбайт.

MG Global Partnerдин соода борборунун финансылык отчеттуулугу кызматы ижара кирешесин, операциялык чыгымдарды, NOI жана бюджеттин аткарылышын үзгүлтүксүз отчётторго бириктирет. Мезгилди жана эсептин курамын макулдашуу натыйжаларды бирдей негизде салыштырууга жардам берет.