NOI nima? Sof operatsion daromad va uni hisoblash usuli

NOI nima? Bu muayyan davrda ko‘chmas mulkdan olingan operatsion daromadlardan uni ishlatish xarajatlari ayirilgandan keyingi summa, ya’ni sof operatsion daromad. Atama inglizcha Net Operating Income iborasidan olingan. Savdo markazida u ijara va boshqa mulk daromadlarini kundalik xarajatlar bilan birga baholashga yordam beradi. NOI kredit shartlaridan alohida hisoblanadi, lekin kompaniyaning sof foydasi yoki egasi sarflashi mumkin bo‘lgan pulga teng emas.

NOI hisoblash formulasi

NOI = Samarali yalpi daromad − Operatsion xarajatlar

Samarali yalpi daromadni topish uchun potensial ijara daromadidan bo‘sh maydonlar va undirilmay qolgan to‘lovlar bilan bog‘liq yo‘qotishlar ayiriladi, tegishli boshqa daromadlar esa qo‘shiladi. Davrni va ma’lumot turini ko‘rsating: oylik yoki yillik, amaldagi natija yoki prognoz. Daromad va xarajatlar bir davr, valyuta va obyektga tegishli bo‘lishi kerak.

Agar boshlang‘ich daromad summasida bo‘sh maydonlar va undirishdagi yo‘qotishlar allaqachon hisobga olingan bo‘lsa, ularni yana ayirmang. Hisoblash tamoyiliga asoslangan hisobotni pul tushumiga asoslangan hisobotdan farqlang. Hisoblangan ijara to‘lovi hali bank hisobiga kelib tushgan pul degani emas.

Qaysi daromad va xarajatlar hisobga olinadi?

Ijara, shartnomada belgilangan savdo aylanmasidan olinadigan ijara haqi, avtoturargoh va reklama daromadlari hisobga kirishi mumkin. Do‘konlarning umumiy savdo aylanmasi markaz egasining daromadi emas. Aylanmaga bog‘liq ijara bo‘lsa, faqat shartnoma asosida to‘lanadigan ijara summasi olinadi.

Qo‘riqlash, tozalash, joriy ta’mir, mulkni boshqarish, sug‘urta, egasi to‘laydigan kommunal xizmatlar va mol-mulk soliqlari odatiy operatsion xarajatlardir. Standart obyekt darajasidagi NOI hisobida kredit asosiy qarzi va foizi, amortizatsiya hamda egasining foyda solig‘i ayirilmaydi. Katta kapital ishlar, ijarachi xonasini jihozlashga badallar va ijara bitimi komissiyalari odatda alohida ko‘riladi.

Umumiy xarajatlar uchun ijarachilardan qoplamalar daromadga kiritilsa, tegishli xarajatlar ham izchil hisobga olinadi. Bir qoplamani ham daromadga qo‘shish, ham xarajatdan chiqarish natijani oshirib ko‘rsatadi. Uskunalarni almashtirish zaxirasiga munosabat investor va bank hisoblarida farq qilishi mumkin. Qaysi usul ishlatilganini yozing va zaxirani ikki marta ayirmang.

Savdo markazi uchun hisoblash misoli

Quyidagi yillik summalar shartli pul birliklarida berilgan. Ular muayyan mamlakat bozori yoki MG Global loyihasining haqiqiy ko‘rsatkichlari emas.

500 000 miqdoridagi xarajatlar ichiga ijarachilar qoplaydigan xarajatlar ham kiradi. Bu misolda almashtirish zaxirasi NOI dan ayirilmagan. Natija: 1 400 000 − 500 000 = 900 000. Bu kredit to‘lovlari, yirik kapital xarajatlar va egasining foyda solig‘idan oldingi ko‘rsatkichdir.

NOI, sof foyda va pul oqimi orasidagi farq

Sof foydaga moliyalashtirish, amortizatsiya, soliqlar va kompaniyaning boshqa moddalari ta’sir qiladi. NOI esa aniq mulkning ishlash natijasini ko‘rsatadi. Bir xil savdo markazini turli kredit shartlari bilan olgan ikki investor bir xil NOI va turlicha erkin pulga ega bo‘lishi mumkin.

Pul oqimini baholashda qarzga xizmat ko‘rsatish, kapital xarajatlar, ijara bitimlari xarajatlari, soliqlar hamda tushum va to‘lov sanalari alohida ko‘riladi. Faqat NOI asosida investorlarga taqsimlanadigan pul yoki investitsiyaning qoplanish muddatini aniqlab bo‘lmaydi.

NOI va kapitalizatsiya stavkasi

Kapitalizatsiya stavkasi = Yillik NOI / Mulk qiymati

To‘g‘ridan to‘g‘ri kapitalizatsiyada taxminiy qiymat barqaror yillik NOI ni mos stavkaga bo‘lish orqali topiladi. Misoldagi 900 000 barqaror deb qabul qilinsa, faqat o‘quv farazi sifatidagi 5% stavka 18 000 000, 6% esa 15 000 000 qiymat beradi. Bu stavkalar joriy bozor ma’lumoti yoki daromad va’dasi emas.

NOI va stavka bir xil daromad ta’rifiga asoslanishi kerak. Yangi ochilgan, bandligi tez o‘zgarayotgan yoki katta rekonstruksiya rejalashtirilgan markaz uchun bir yillik natija yetarli bo‘lmasligi mumkin. Bunday holatda davrlar bo‘yicha pul oqimlari va xavflar batafsil tekshiriladi.

NOI hisobotida nimani tekshirish kerak?

Hisobni ijara shartnomalari, ijara reyestri, muddati bo‘yicha qarzdorlik va xarajat hujjatlari bilan solishtiring. Chegirmalar, ijara to‘lanmaydigan davrlar, bir martalik daromadlar va byudjetdan og‘ishlarni tushuntiring. Haqiqiy natija, byudjet va barqaror davr prognozini ajrating. Ta’mirni kechiktirish joriy NOI ni yaxshilashi mumkin, ammo kelajak xarajatini yo‘qotmaydi.

MG Global Partnerning savdo markazi moliyaviy hisoboti xizmati ijara daromadi, operatsion xarajatlar, NOI va byudjet ijrosini muntazam hisobotlarda birlashtiradi. Davr va hisob tarkibini kelishib olish natijalarni bir xil asosda solishtirishga yordam beradi.