NOI чист: даромади софи амалиётии маркази савдо

Даромади софи амалиётӣ ё NOI маблағест, ки пас аз тарҳ кардани хароҷоти амалиётӣ аз даромади амалиётии амвол дар давраи муайян боқӣ мемонад. Ихтисор аз ибораи англисии Net Operating Income гирифта шудааст. Барои маркази савдо он даромади иҷора ва дигар даромадҳои амволро бо хароҷоти кори ҳаррӯза муқоиса мекунад. NOI аз тарзи маблағгузорӣ ҷудо ҳисоб мешавад, аммо ба фоидаи софи ширкат ё пули озоди соҳиби амвол баробар нест.

Формулаи NOI

NOI = Даромади самараноки умумӣ − Хароҷоти амалиётӣ

Барои муайян кардани даромади самараноки умумӣ аз даромади эҳтимолии иҷора талафот аз ҷойҳои холӣ ва пардохтҳои ситониданашударо тарҳ карда, дигар даромадҳои дахлдори амволро илова мекунанд. Давраро нишон диҳед: моҳ ё сол; инчунин маълумоти воқеӣ ё пешгӯиро ҷудо кунед. Даромад ва хароҷот бояд ба як давра, асъор ва объект тааллуқ дошта бошанд.

Агар дар маблағи ибтидоии даромад талафот аз ҷойҳои холӣ ва напардохтан аллакай ба ҳисоб гирифта шуда бошад, онро дубора тарҳ накунед. Усули ҳисобу замкунӣ ва усули бар асоси воридшавии пулро фарқ кунед. Ба ҳисоб гирифтани иҷорапулӣ ҳанӯз маънои ба суратҳисоб ворид шудани онро надорад.

Кадом даромад ва хароҷот ба ҳисоб дохил мешаванд?

Иҷорапулӣ, иҷораи вобаста ба гардиши савдо тибқи шартнома, даромади таваққуфгоҳ ва реклама метавонанд ба ҳисоб дохил шаванд. Ҳаҷми умумии фурӯши мағозаҳо даромади соҳиби марказ нест. Агар иҷора аз гардиши савдо вобаста бошад, танҳо маблағи иҷораи пешбиникардаи шартнома гирифта мешавад.

Муҳофизат, тозакунӣ, таъмири ҷорӣ, идоракунии амвол, суғурта, хизматҳои коммуналии пардохтшаванда аз ҷониби соҳиб ва андоз аз амвол хароҷоти маъмули амалиётӣ мебошанд. Дар NOI-и стандартии сатҳи объект маблағи асосии қарз, фоиз, амортизатсия ва андоз аз фоидаи соҳиб тарҳ намешаванд. Корҳои калони сармоявӣ, саҳм барои таҷҳизонидани ҷойи иҷорагир ва ҳаққи миёнаравии иҷора одатан алоҳида баррасӣ мешаванд.

Агар ҷуброни хароҷоти умумӣ аз иҷорагирон ба даромад дохил шавад, хароҷоти мувофиқро низ пайдарпай нишон диҳед. Илова кардани ҷуброн ба даромад ва ҳамзамон кам кардани ҳамон хароҷот натиҷаро зиёд нишон медиҳад. Захираи ивазкунии таҷҳизот дар ҳисоботи сармоягузорӣ ва арзёбии бонк метавонад гуногун ба ҳисоб гирифта шавад. Усулро шарҳ диҳед ва захираро ду бор тарҳ накунед.

Намунаи ҳисоб барои маркази савдо

Маблағҳои солонаи зерин бо воҳидҳои шартии пулӣ дода шудаанд. Онҳо маълумоти бозори муайян ё натиҷаи воқеии лоиҳаи MG Global нестанд.

Ба 500 000 хароҷот маблағҳое низ дохиланд, ки иҷорагирон ҷуброн мекунанд. Дар ин мисол захираи ивазкунӣ аз NOI тарҳ нашудааст. Натиҷа: 1 400 000 − 500 000 = 900 000. Ин нишондиҳанда пеш аз пардохти қарз, хароҷоти калони сармоявӣ ва андоз аз фоидаи соҳиб аст.

Фарқи NOI аз фоидаи соф ва гардиши пул

Ба фоидаи соф маблағгузорӣ, амортизатсия, андоз ва дигар моддаҳои сатҳи ширкат таъсир мерасонанд. NOI кори объекти муайянро нишон медиҳад. Ду сармоягузор бо шартҳои гуногуни қарз барои маркази якхела метавонанд NOI-и яксон, вале маблағи озоди гуногун дошта бошанд.

Барои арзёбии гардиши пул хизматрасонии қарз, хароҷоти сармоявӣ, хароҷоти ба иҷора додан, андоз ва вақти воридшавию пардохтҳо алоҳида баррасӣ мешаванд. Танҳо NOI барои муайян кардани маблағи тақсимшаванда ба сармоягузорон ё муҳлати бозгашти сармоя кофӣ нест.

NOI ва меъёри капитализатсия

Меъёри капитализатсия = NOI-и солона / Арзиши амвол

Дар капитализатсияи мустақим арзиши тахминӣ тавассути тақсим кардани NOI-и устувори солона ба меъёри мувофиқ ёфта мешавад. Агар 900 000-и мисол устувор ҳисобида шавад, меъёри шартии 5% арзиши 18 000 000 ва меъёри 6% арзиши 15 000 000 медиҳад. Ин меъёрҳо танҳо барои шарҳ буда, маълумоти ҷории бозор ё ваъдаи даромад нестанд.

NOI ва меъёр бояд ба як таърифи даромад асос ёбанд. Як соли фаъолияти маркази нав, объекти бо сатҳи ишғоли зудтағйирёбанда ё маркази дар арафаи навсозии калон метавонад намояндаи вазъи устувор набошад. Дар чунин ҳолат гардиши пул дар давраҳои гуногун ва хавфҳо муфассалтар таҳлил мешаванд.

Ҳисоботи NOI-ро чӣ гуна санҷидан лозим?

Ҳисобро бо шартномаҳои иҷора, рӯйхати иҷорапулиҳо, қарзҳои дебиторӣ аз рӯи муҳлат ва ҳуҷҷатҳои хароҷот муқоиса кунед. Тахфифҳо, давраҳои бе иҷорапулӣ, даромадҳои якдафъаина ва фарқият аз буҷетро шарҳ диҳед. Натиҷаи воқеӣ, буҷет ва пешгӯии давраи устуворро ҷудо нишон диҳед. Таъхири таъмир метавонад NOI-и ҷориро беҳтар кунад, аммо эҳтиёҷи хароҷоти ояндаро бартараф намекунад.

Хизматрасонии MG Global Partner оид ба ҳисоботи молиявии маркази савдо даромади иҷора, хароҷоти амалиётӣ, NOI ва иҷрои буҷетро дар ҳисоботи мунтазам ҷамъ мекунад. Мувофиқаи давра ва доираи ҳисоб барои муқоисаи натиҷаҳо дар асоси ягона кӯмак мерасонад.